Gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som flera fastigheter har nytta av. Det kan vara till exempel vägar, vatten- och avloppsanläggningar, grönytor och lekplatser, bryggor och båtplatser, parkeringar och garage.

En gemensamhetsanläggning inrättas vid en anläggningsförrättning, som är en typ av lantmäteriförrättning. Du kan läsa mer om lantmäteriförrättningar under rubriken Avstyckningar och andra åtgärder.

Det är fastigheterna som är anslutna till gemensamhetsanläggningen och inte fastighetsägarna. Så även om fastigheten byter ägare så är fastigheten fortfarande ansluten till gemensamhetsanläggningen.

Ägaren till en fastighet som ska ha andel i anläggningen får ansöka om att det ska bildas en gemensamhetsanläggning.

Om en fastighet enligt detaljplanen helt eller delvis ska användas som en allmän plats kan fastighetsägaren ansöka om att bilda en gemensamhetsanläggning. Även kommunen och hyresgästorganisationer har rätt att ansöka.

I anläggningsbeslutet bestäms bland annat vad som ska ingå i anläggningen och hur de deltagande fastigheterna tillsammans ska bygga, sköta och fördela kostnaderna för den gemensamma anläggningen.

Varje fastighet får ett andelstal som avgör vad just den fastigheten ska betala för byggandet och driften av anläggningen. Andelstalet ska motsvara fastighetens nytta respektive användande av anläggningen. Varje fastighet är skyldig att betala utifrån sitt andelstal.

Det kan bli aktuellt att ändra andelstal för en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning.

Det kan till exempel vara en fastighet som används som fritidsbostad som har del i en gemensamhetsanläggning för en väg, men så ändras fastigheten till en permanentbostad. Då bör andelstalet motsvara den ändrade användningen av vägen som permanentboendet medför, och fastigheten bör då få ett ändrat andelstal.

I vissa fall har styrelsen rätt att ändra andelstal. Det framgår i så fall av anläggningsbeslutet. Då meddelar styrelsen fastighetsägaren det nya andelstalet, och sedan lantmäterimyndigheten som registrerar det nya andelstalet.

Det går också att ändra ett andelstal genom att styrelsen och ägaren av den berörda fastigheten ingår en överenskommelse om nytt andelstal som båda parter skriver under. För att överenskommelsen ska vara giltig måste den sedan godkännas och registreras av lantmäterimyndigheten.

Lantmäterimyndigheten kan ansluta en nybildad fastighet till en befintlig gemensamhetsanläggning.

När en ny fastighet bildas genom avstyckning kan den nya fastigheten anslutas till gemensamhetsanläggningen i samma förrättning som avstyckningen. Det går alltså att bestämma om avstyckningen och delaktighet i gemensamhetsanläggningen på samma gång.

Lantmäterimyndigheten tar då kontakt med en representant för styrelsen och stämmer av med vilket andelstal den nya fastigheten ska anslutas. Styrelsen kan även besluta att den nya fastigheten ska betala en ersättning för andelen i gemensamhetsanläggningen.

En fastighet kan också inträda eller utträda ur en gemensamhetsanläggning genom en överenskommelse mellan styrelsen och fastighetsägaren. För att överenskommelsen ska gälla ska den sedan godkännas av lantmäterimyndigheten och det nya andelstalet ska registreras.

Vid anläggningsförrättningen brukar förrättningslantmätaren fatta beslut om hur anläggningen ska förvaltas. Förvaltningen kan vara av typerna delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. 

Delägarförvaltning är vanligast när det är få fastigheter som har del i anläggningen. Vid delägarförvaltning måste delägarna till anläggningen vara överens om alla beslut som rör anläggningen.

Delägarna i en gemensamhetsanläggning som förvaltas genom delägarförvaltning kan ansöka hos lantmäterimyndigheten om att bilda en samfällighetsförening och på så sätt ändra till föreningsförvaltning.

Föreningsförvaltning är vanligast när det är många fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen. Då bildas en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen.

Samfällighetsföreningen antar stadgar, utser en styrelse och håller föreningsmöten på vilka man tillsammans genom röstning beslutar hur anläggningen ska skötas. Det är vanligt att samfällighetsföreningen bildas som en del i anläggningsförrättningen.

Samfällighetsföreningen registreras i samfällighetsföreningsregistret.

Samfällighetsföreningens styrelse ska varje år meddela registret vilka som ingår i föreningens styrelse. Styrelsen har till uppgift att ta hand om den löpande förvaltningen av gemensamhetsanläggningen och verkställa de beslut som fattas på årsmötet.

En samfällighetsförening får enbart ägna sig åt det som står i anläggningsbeslutet. Det är inte möjligt att utöka verksamheten utan att först ompröva gemensamhetsanläggningen. Det som står angivet i anläggningsbeslutet är det som ska förvaltas, inget annat.

En gemensamhetsanläggning kan omprövas i vissa fall. Det kan vara så att förutsättningarna förändrats och att gemensamhetsanläggningen inte längre motsvarar de behov som finns.

Det räcker att en fastighetsägare ansöker om en omprövning för att ärendet ska hanteras av lantmäterimyndigheten. Men det kan vara bra att flera går ihop och ansöker tillsammans då det normalt är den som sökt som får stå för förrättningskostnaden om det inte går att genomföra omprövningen.

Om det går att genomföra omprövningen och det blir ett nytt anläggningsbeslut brukar förrättningskostnaden fördelas på alla fastigheter som är delägare i gemensamhetsanläggningen.

Lantmäterimyndigheten får ibland frågor om vad som gäller för en särskild gemensamhetsanläggning. Det kan exempelvis röra sig om ändrade andelstal eller vilka frågor styrelsen får fatta beslut om.

Vi på lantmäterimyndigheten kan hjälpa till med att ta fram anläggningsbeslutet, och vi kan svara på vissa typer av frågor som berör det juridiska runt gemensamhetsanläggningen.

Men vi kan inte tvinga någon att efterleva de beslut som fattats inom anläggningsförrättningen. Vill ni ha hjälp med det får ni i stället vända er till exempelvis Kronofogden eller till en allmän domstol för att få hjälp att lösa frågan.

Frågor som rör föreningsrätt ligger utanför lantmäterimyndighetens myndighetsuppgifter. Under rubriken Länkar hittar du tips på organisationer du kan vända dig till.