Detaljplan för del av Tellus 5 och del av Tälje 1:1

Vid Maren, där McDonalds tidigare låg, utreds förutsättningarna för en ny hotellbyggnad i enlighet med programmet för stadskärnan.

Nu finns förslag på en ny detaljplan för del av fastigheten Tellus 5, det gamla McDonaldshuset, och del av fastigheten Tälje 1:1. Förslaget är förenligt med kommunens översiktsplan och ligger i linje med kommunens ambitioner i programmet för Södertälje stadskärnan 2009 - 2029 om att förstärka stadskärnan som är ett prioriterat utvecklingsområde med mycket god tillgänglighet till kollektivtrafik.

Här kan du lyssna på och se när planarkitekt Raad Al Khafagy och landskapsarkitekt Sylvia Rodebäck går igenom förslag på en ny detaljplan för del av fastigheten Tellus 5, det gamla McDonaldshuset, och del av fastigheten Tälje 1:1, del av Marenplan.

 

Detaljplanens syfte

Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för uppförande av ett hotell med tillhörande verksamheter inom del av fastighet Tellus 5 och se över utformningen av den angränsande delen av Ekdalsgatan. Planen syftar också till att noggrant undersöka möjligheten att ytterligare utveckla Marenområdet som samlingsplats och evenemangsplats då en stor del av dagens biltrafik försvinner när garageinfarten flyttas och fler publika verksamheter istället kommer att finnas på platsen. Ekdalsgatan och Marenområdet ligger inom fastigheten Tälje 1:1.

Den här detaljplanen har allmänt intresse och därför ska hanteras enligt utökat förfarande, vilket betyder att planen ska skickas ut på samråd och granskning innan antagande.

Bakgrund, hotellet

Våren 2018 köpte Stadsrum Fastigheter AB Kringlanhuset, Tellus 5, som även innefattar tomten vid Maren, det tidigare ”McDonaldshuset”. Fastighetsägaren har inkommit med en förfrågan om att få bygga hotell med tillhörande verksamheter i del av kvarteret Tellus 5. Stadsbyggnadsnämnden gav i sitt beslut 2019-09-17 samhällsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja detaljplanearbete.

Gestaltningsförslag hotellet

I utformningen av en ny detaljplan har byggnadens utformning och gestaltning i förhållande till närliggande fastigheter och offentliga miljöer fått mycket fokus. I arbetet med utformningen har alternativa skisser tagits fram. Det har varit viktigt att gestaltning av förslaget uppfyller syftet med god arkitektur, presenterar sin tid samt tar hänsyn till stadsmiljön.

Bottenytor och de publika våningsplanen ska utformas med fokus på öppenhet i gestaltning och upplevelse. Hotellets och restaurangernas entréer placerade på flera våningsplan vilket ska skapa ett naturligt stråk ner till vattnet. Planen är att bottenvåning ska rymma två restauranger och på våningen ovan kan en större restaurang med plats för konferensgäster få plats. Det tredje våningsplanet är tänkt användas som eventlokal.

image3a9dh.png

Vy visar gestaltning på våning 3 med takterrass som avsedd för öppen publik area, Fojab

I planförslaget finns en terrass med verksamhet, servering och utsikt över Maren. Terrassen från Ekdalsgatan, stadens nivå, ska löpa runt huset och vara öppen att röra sig på för allmänheten. Kopplingen från Marenplan upp till denna terrass sker via ett tre trappor; en mot Marenplan, en mot Ekdalsgatan och en mot Tullgränd.

Enligt nuvarande förslag ska hotellet rymma cirka 196 hotellrum. Byggnaden trappas ner mot vattnet. I planförslaget har man tagit hänsyn till översvämningsrisker, markföroreningar, dagvattenhantering, grundläggning och kulturmiljö.

imagejfdc3.png

Det nya planförslaget, vy från Inre Maren, Fojab

 

Gestaltningsförslag, Marenplan

I planförslaget ska Marenplan vara en given plats att stanna till, att mötas och umgås på med möjlighet till tillfälliga evene­mang och manifestationer. Marenplan ska vara en tillgänglig plats för alla stadens invånare där alla känner sig trygga och välkomna.

Den stora öppna torgytan, Marenplan västra, ska kompletteras med en vattenspegel för att skapa en taktil vattenkontakt där man kan uppleva vattnet på fler sätt än det visuella. Vattenspegel belyses kvällstid och bidrar till att aktivera plat­sen under dygnets mörka timmar. På vinterhalvåret samt vid stora evenemang töms vattnet och ytan fungerar då att ploga eller ställa en scen på. Ner mot Maren finns möbleringszonen och nya träd planteras i sammanhängande skelettjordar. Närmast vattnet finns den nya kajzonen. På Marenplan västra är den uppbyggd i två nivåer med lagom sitthöjd emellan vilket skapar en långsträckt informell sittyta.

image962vt.png

Det nya gestaltningsförslaget, vy mot Kusens backe, Topia

I den norra delen mellan hotellet och vattnet, Marenplan norra, anläggs en regnträdgård för att ta hand om och rena dagvatten. Närmast hotellet finns en öppen zon som möjliggör pas­sage vidare bort till Kanalstråket. Mellan passagen och angöringsgatan finns plats för uteservering. Där Ekdalsgatan möter Marenplan adderas ett gångfartsom­råde för att sakta ner trafiken som behöver ta sig genom platsen, men också för att främja mötet och koppla ihop platsen med Capella och stråket vidare ner mot kanalen. För att förhindra oönskad trafik på Marenplan norra och västra anläggs höj- och sänkbara pollare.

imagecdoav.png

Det nya gestaltningsförslaget, vy mot Marenplan och hotellet, Fojab

Tullgränd blir en inbjudande gränd med en hög detaljni­vå i markmaterial och ljussättning. Restaurangernas fönster bidrar till att lysa upp gränden med ett indirekt ljus. På sommarhalvåret bereds plats för uteserveringar där besökaren kan sitta lite mer avskilt och betrakta torget och Maren på håll.

imagefwbz.png

Det nya gestaltningsförslaget för Tullgränd, Fojab

Den nya kajen

Den befintliga kajen är i dåligt skick och behöver byggas om. För att kunna förstärka platsens identitet som ett levande rum för allmänheten, ger planförslaget möjlighet för nya funktioner. Uteservering, angöringsväg, sittmöjligheter vid vattnet samt hantering av dagvatten kräver större utrymme mellan hotellet och Maren. För att skapa en trivsam och funktionell plats som möter nu­tida och framtida behov föreslås en utfyllnad av Marenplan norra. Den nya kajen är på ca 8,50 - 9,5 meters bredd i Maren norra i jämförelse med den befintliga bryggan och blir parallell med den nya hotellfasaden medan läget i Maren västra är nästan det samma som den befintliga.

Det nya gestaltningsförslaget, Marenplan, Topia

Planprocess

Planförslaget har under tiden 2020-11-26 till 2021-01-15 varit utsänd för plansamråd. Totalt har samhällsbyggnadskontoret fått 241 yttrande varav 218 från kommunens medborgare. 

Samhällsbyggnadskontoret har vägt inkommande yttranden och förtydligat förslaget med hänsyn till dessa. De justeringar som gjordes i granskningsförslaget är:

  • Utredningar som berör dagvatten, buller, vibrationsstörningar, markundersökning, synlighetsanalys och solstudier har kompletterats och uppdateras i planbeskrivningen.
  • En ny geoteknisk undersökning för Inre Maren med stabilitetsberäkningar togs fram.
  • En reflexstudie för att undersöka risk från belysningspunkter och reflexer från glaspartier på sjötrafik har tagits fram.
  • Riskanalys för Marenplan med förslag till kontrollprogram.
  • En kulturmiljöanalys med beskrivning av områdets historia, konsekvenser och bedömning har uppdaterats i planbeskrivningen.
  • Gestaltning av hotellbyggnaden har uppdaterats i planbeskrivningen.
  • Gestaltningsförslaget av Marenplan har uppdaterats med siktlinjer, flyttbara möbler, belysning och cykelparkering. Gestaltning av Marenplan västra har studerats och förslaget har anpassat så att en scen på 18 m bredd för stora evenemang kan sättas på platsen.
  • Genomförande av projektet har kompletterats och uppdaterats i planbeskrivningen.
  • Bestämmelser i plankartan som berör byggnadsgestaltning, risk för reflexer och villkorad bestämmelse har justerats.
  • Nya bestämmelser som berör markanvändning, dagvattenhantering, utförande och U-område har lagts in i plankartan.

 

Kontakt vid frågor om förslaget

Vanliga frågor och svar
Behövs det verkligen fler hotell i Södertälje?

Fastighetsägaren Stadsrum har gjort en analys av behovet av hotell i Södertälje och har sett att det finns en marknad för den typen av hotell som de bygger.

Hur har arbetet med parallella skisser gått till?

Eftersom den här platsen är så viktig för Södertäljeborna så beslutade politiken om parallella skisser skulle tas fram. Detta arbete har skett under detaljplaneprocessen. Tre förslag togs fram av tre olika arkitekter och efter arbete i arbetsgrupp med projektets huvudarkitekt och samhällsbyggnadskontoret valdes ett av förslagen. Efter avstämning med Stadsbyggnadsnämnden kom detta att bli det förslag som förordades och som arkitekten tillsammans med kontoret fortsatte att utveckla. Motiveringen var att detta förslag var mest stadsmässigt och anslöt bäst till platsen och de befintliga byggnaderna. Även volymerna justerades under skissarbetet för att bättre knyta an mot staden.

Varför är hotellet så högt?

Den här platsen är utpekad i Stadskärneprogrammet som lämplig för högt hus och här finns det en politisk vilja att ha en byggnad som utmärker sig och utgör en markering av Södertälje centrum. Byggnaden ska vara ett landmärke i staden. Om det blir ett högt hus i norra delen av stadskärnan kommer dessa fungera som pandang till varandra och markera stadskärnans samt kanalens sträckning.
Vid Luna planeras idag för högre byggnader, vilket gör att denna byggnad inte kommer att bli ensam. Höjden är också ett resultat av det antal hotellrum som behövs för att det ska finnas ekonomisk bäring.
Byggnaden trappas ner mot Maren, vilket innebär att fasaden närmast kajen bara kommer att vara tre våningar hög.
Även fast byggnaden blir hög kommer byggnaden att samspela med staden genom skalor, höjder och materialval. Fasaderna runt om byggnaden ska upplevas som framsidor, så att det egentligen inte ska finnas någon baksida på byggnaden.

Varför ska ni ta bort så mycket av vattenspegeln i Maren?

Vi är tvungna att bredda kajen för att få plats med ett antal viktiga funktioner, både rent tekniskt och säkerhetsmässigt, men också för att kunna skapa liv på platsen. Det behövs utrymme för att människor ska kunna vistas där. Här planeras för uteservering vid restaurangerna och separata sittplatser och gångstråk längs vattnet. Det behöver också finnas plats för räddningsvägar för räddningstjänst samt växter och träd som tar hand om regnvatten. Om vi inte breddar kajen kommer platsen upplevas väldigt trång och det finnas inte plats att skapa fungerande umgängesytor, sittplatser och gångvägar. Ytan framför hotellet är också ett viktigt stråk för att binda samman Marenplan och centrum med Slussholmen.
Något som också är viktigt är att ytan har rätt proportioner mot den nya byggnaden. ”Foten” vid en byggnad måste förhålla sig till byggnadens höjd för att inte upplevas som trång. Att känna att platsen är balanserad med harmonisk är viktigt för att man ska vilja uppehålla sig här.
Anledningen till att vi gör en så stor satsning på Maren är att vi vill skapa en yta där människor kan vistas och trivas. Syftet med att flytta garageinfarten bort från Maren är att det ska finnas plats för folkliv vid Maren. Om vi inte breddar kajen kommer det inte finnas någon plats för människor att vara i bästa söderläge på Maren.

Hotellet kommer att förstöra min favoritplats, Maren!

Vi gör den här satsningen på Maren just för att det ska bli en ännu trevligare plats att vistas på! Fler sittplatser, mer grönska, ny kajpromenad, ny belysning och ny beläggning. Dessutom uteserveringar vid restaurangerna. Maren kommer att tillföras mycket nytt och vi tror att det kommer att bli en ännu mer inbjudande plats än idag.
Självklart kommer det att bli stökigt under några år när det byggs om, men när allt sen är klart kommer man att kunna njuta av Södertälje centrums bästa läge igen.

Hotellet är bara till för besökare, inte för oss Södertäljebor

Det stämmer inte. Både hotellet och Marenplan ska utformas så att det blir en plats för både besökare och Södertäljebor. Maren ska fortsätta vara Södertäljebornas vardagsrum mitt i staden. Hotellet kommer att ha tre restauranger och en evenemangslokal. Marenplan kommer att rustas upp och bli en mer inbjudande plats. Ambitionen är att skapa en plats för folkliv där alla människor kan trivas.

Håller verkligen marken för att bygga ett hotell på den platsen?

Under 2020 har man gjort geotekniska undersökningar som visar hur marken på platsen ser ut. Markförhållandena är inte de enklaste, men exploatören är medveten om detta och kommer att kunna grundlägga sitt hus. Det har skett på andra platser i Sverige som har samma typ av mark.

Jag har hört att Maren sjunker, stämmer det?

Maren är en vik och den sjunker inte. Kajen längs Marenplan är i dåligt skick, men den kommer att bytas ut. Undersökningarna som har gjorts gör att vi tar rätt beslut när det kommer till konstruktion och grundläggningsmetod för den nya kajen.
Vi vet att det är djupt ner till fast botten och därför har vi redan från början med oss kompetenta konstruktörer som kommer att ta fram en lösning som fungerar för dessa förhållanden.

När är hotellet klart?

Detaljplanen kan antas under 2021 och Stadsrums planer är att hotellet kan stå klart 2023-2024.

Om du har specifika frågor som rör planförslaget så är du välkommen att kontakta mig som är ansvarig handläggare (se kontaktuppgifter nedan). 

Raad Al Khafagy

Planarkitekt/Projektledare

Planenheten

Telefon (direkt): 08-523 034 59

E-post: raad.al-khafagy@sodertalje.se

Sylvia Rodebäck

Landskapsarkitekt

Stadsmiljö/Parkenheten

Telefon (direkt): 08-523 031 77

E-post: Sylvia.Rodeback@sodertalje.se

Ställ din fråga här!

Tidsplan

Samråd var mellan 26 november 2020 och 15 januari 2021

Granskning var mellan 18 oktober och 08 november 2021

Antagande beräknas tidigast ske vid årsskiftet

Nu är det inte längre möjligt att lämna synpunkter på planförslaget. Nu läser vi alla synpunkter som inkommit under granskningstid och sammanställer dem i ett granskningsutlåtande och reviderar förslaget. Nästa steg är att anta detaljplanen.

Lämna synpunkter på förslag till detaljplan

Skriftliga synpunkter via e-post sänds till:
    sbk.plan@sodertalje.se

Skriftliga synpunkter via vanlig post sänds till:
    Södertälje kommun
    Samhällsbyggnadskontoret
    Planenheten
    151 89 Södertälje

Du är välkommen att kontakta ansvarig handläggare om du har frågor eller funderingar på planförslaget. Har du synpunkter som du vill ska beaktas måste de vara skriftliga och ha kommit in under samråds- eller granskningstiden. Är du sakägare och har lämnat skriftliga synpunkter senast under granskningstiden har du rätt att överklaga beslutet om att anta detaljplanen.

Vi reviderar förslaget, steget efter granskning i planprocessens tidslinje
  • Ärendeinformation

  • Dnr: SBN-2019-01229

    Del av Tellus 5 och del av Tälje 1:1