Förändringar i plan- och bygglagen (PBL) från och med 1 december 2025

Syftet med ändringarna i plan- och bygglagen är att bygglovsreglerna ska bli enklare, tydligare och mer ändamålsenliga. Detta innebär bland annat att det blir lättare att få bygga komplementbyggnader och göra ändringar på befintliga hus. Samtidigt införs utökad lovplikt i vissa lägen, till exempel i särskilt värdefulla bebyggelsemiljöer och inom skyddade områden för totalförsvaret.

Ärenden som lämnats in före den 1 december handläggs med de tidigare bestämmelserna. 

Har du ett pågående ärende, eller lämnar in en ny ansökan innan den 1 december 2025, kommer det att handläggas enligt nuvarande bestämmelser.

Det krävs som tidigare alltid bygglov för byggprojekt som utförs inom ett kulturhistoriskt särskilt värdefullt område eller om den byggnad som åtgärden utförs på är särskilt värdefull ur kulturhistorisk synpunkt. Det nya är att detta nu även gäller utanför detaljplan. Dessutom kommer det att krävas bygglov även för skärmtak på särskilt värdefulla byggnader och för komplementbyggnader (det som idag kallas för friggebodar) inom särskilt värdefulla områden. Detta innebär att man inte får göra några bygglovsbefriade åtgärder inom kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden.

En annan ändring är att man behöver söka rivningslov för särskilt värdefulla byggnader utanför detaljplan.

Ta gärna kontakt med Södertälje kommuns bygglovsavdelning, telefon 08 523 010 00 eller via mejl bygglov@sodertalje.se, om du är osäker på vad som gäller för din fastighet.

Vilka åtgärder som kräver bygglov beror även fortsättningsvis på det enskilda byggprojektet och hur det utformas. De nya reglerna kan också skilja sig åt beroende på om din fastighet ligger inom ett område med detaljplan, eller utanför.

I vissa fall kan du bygga lite mer än tidigare och få göra fasadändringar utan bygglov. Inom en del områden kommer fler åtgärder att kräva bygglov än tidigare. Anmälan och startbesked krävs fortfarande om du gör ändringar i en byggnad som exempelvis innebär att byggnadens bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation påverkas väsentligt. Det krävs också en anmälan för nyinstallation eller ändring av vatten och avlopp i en byggnad.

Viktigt att tänka på är att även åtgärder, som varken kräver bygglov eller anmälan, ska uppfylla kraven i bygglagstiftningen. Det innebär till exempel när det gäller utformningskraven att åtgärden ska vara lämplig med hänsyn till stads- och landskapsbilden, inte medföra betydande olägenheter för omgivningen och ha en god form-, färg- och materialverkan. Även alla de tekniska egenskapskraven som är aktuella för åtgärden ska uppfyllas.

Följande åtgärder på en- och tvåbostadshus blir bygglovsbefriade:

• Fasadändringar. Lättnaden gäller dock inte på hus med kulturhistoriska värden eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Tillbyggnader på huvudbyggnad upp till 30 kvm bruttoarea eller öppenarea och med en höjd lägre än huvudbyggnaden. Ytan får delas upp på flera tillbyggnader, men den sammanlagda brutto- eller öppenarean eller en kombination av båda får inte överstiga 30 kvm. I de tillåtna 30 kvadratmetrarna ska även tidigare bygglovsbefriade åtgärder räknas in, exempelvis attefallstillbyggnader, takkupor och skärmtak. Detta kan innebära att du idag redan utnyttjat din pott. Lättnaden gäller inte på hus med kulturhistoriska värden eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Komplementbyggnader och komplementbostadshus inom detaljplan får uppföras med en byggnadsarea på upp till 30 kvm och en taknockshöjd på max 4 meter. Den sammanlagda ytan för dessa byggnader på din fastighet får inte överstiga 45 kvm. I de tillåtna 45 kvadratmetrarna ska även tidigare bygglovsbefriade åtgärder, såsom exempelvis attefallshus och friggebodar räknas in. Lättnaden gäller inte på byggnader och i områden som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt.
• Utanför detaljplan får byggnadsarean på komplementbyggnader uppgå till 50 kvadratmeter och byggnaden får ha en taknockshöjd på 4,5 meter utan krav på bygglov. Den sammanlagda potten på tomten får här uppgå till 65 kvm, inklusive tidigare uppförda bygglovsbefriade byggnader. Lättnaden gäller dock inte på byggnader och i områden som är särskilt värdefulla ur kulturhistorisk synpunkt eller som ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Inredning av ytterligare en bostad i befintligt enbostadshus som inte är ett komplementbostadshus. Lättnaden gäller dock inte för hus som är särskilt värdefulla eller ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.

Vissa bygglovsbefriade åtgärder måste godkännas skriftligt av grannen om de ligger närmare fastighetsgränsen än 4,5 meter.

• Fasadändringar som inte vetter mot allmän platsmark kan utföras utan krav på bygglov. Lättnaden gäller dock inte på byggnader som är särskilt värdefulla eller ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.
• Bygglov kan prövas för ny bostad på vinden, även om detaljplanen anger förbud för vindsinredning om genomförandetiden för detaljplanen har passerat.

Om någon uppfört en ny byggnad som inte följer gällande byggregler eller har gjort en åtgärd som anses förvanska en befintlig byggnad kan stadsbyggnadsnämnden besluta att fastighetsägaren ska göra rättelse. Stadsbyggnadsnämnden kan även besluta att fastighetsägaren ska betala sanktionsavgifter för olovligt utförd åtgärd.

I nära anslutning till byggnader, inom 3,6 meter från fasadlivet, får altaner, plank och murar byggas utan bygglov till en höjd om 1,8 meter. Om det är närmare gränsen än 4,5 meter behövs grannens skriftliga godkännande. Vid placering mer än 3,6 meter från byggnader får altan, plank och mur byggas utan bygglov till en höjd om 1,2 meter.

Utanför detaljplanerat område får man uppföra plank, mur och staket till en högsta höjd av 1,8 meter. Om det placeras närmre gräns mot granne än 4,5 meter och över 1,2 meter högt krävs grannens skriftliga godkännande för att åtgärden ska vara lovbefriad.

Tänk på att det vid utfarter och korsningar ska vara säker sikt. Murar, plank och staket får därför aldrig vara högre än 80 centimeter just där.

Det kan krävas bygglov för altan, murar och plank, oavsett höjd, om fastigheten ligger inom ett kulturhistoriskt särskilt värdefullt område eller om den byggnad som åtgärden utförs på är kulturhistoriskt särskilt värdefull.

Ja, tänk på att alla krav i bygglagstiftningen gäller även om den åtgärd du vill utföra inte kräver bygglov. Det innebär till exempel när det gäller utformningskraven att åtgärden ska vara lämplig med hänsyn till stads- och landskapsbilden, inte medföra betydande olägenheter för omgivningen och ha en god form-, färg- och materialverkan. Varsamhetskravet gäller som innebär att man ska ta hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och ta till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.  Även alla de tekniska egenskapskraven som är aktuella för åtgärden ska uppfyllas.

Det kan krävas att du gör en anmälan även om åtgärden inte kräver bygglov. Till exempel om du vid nybyggnad av ett komplementbostadshus ska installera anordning för ventilation, vatten och avlopp eller en eldstad. Krav på anmälan och startbesked gäller också om du gör ändringar i en befintlig byggnad som exempelvis innebär att byggnadens bärande konstruktion, brandskydd eller ventilation påverkas väsentligt.

Själva begreppen ”Friggebod” och ”Attefall” används inte i det nya regelverket. Åtgärderna benämns fortsättningsvis som ”komplementbyggnad”, ”komplementbostadshus” eller ”bygglovsbefriad tillbyggnad”.

Nej, inte alltid. Men om du till exempel ska installera vatten och avlopp eller en eldstad i komplementbyggnaden, krävs det att du lämnar in en anmälan.

Ja, oftast. Ett komplementbostadshus är en fristående byggnad som innehåller alla grundläggande funktioner för att räknas som en bostad, exempelvis kök, bad, sov- och umgängesytor. Det krävs en anmälan för att installera anordning för ventilation och vatten- och avlopp i en byggnad.

Nej, inte alltid. Det finns i de nya bygglovsreglerna inget generellt bygglovskrav för skyltar, men de kan fortfarande vara bygglovspliktiga inom vissa områden. Fristående skyltar bedöms vara byggnadsverk, vilket innebär att de måste följa detaljplanens bestämmelser vad gäller till exempel mark som ej får bebyggas och totalhöjd.

Bygglov krävs:

• om du placerar en skylt på eller i närheten av en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som har ett högt kulturhistoriskt värde
  om skylten placeras på en byggnad, som inte är ett en- eller tvåbostadshus, och fasaden vetter mot en allmän plats
  om skylten placeras inom en detaljplan eller områdesbestämmelser som omfattas av skyddsbestämmelser angående kulturmiljö.
• Om du vill placera en skylt längs med E6, E4 eller någon annan större väg behöver du  tillstånd från Trafikverket eller Länsstyrelsen. Vissa skyltar kan kräva tillstånd av länsstyrelsen även om de inte är placerade intill en större väg.

Vill du exempelvis uppföra en bygglovsbefriad komplementbyggnad, ett komplementbostadshus eller göra en bygglovsbefriad tillbyggnad närmare tomtgräns än 4,5 meter ska grannarna alltid medge åtgärden skriftligen. Tänk på att alla fastighetsägare till den berörda grannfastigheten ska skriva under.

Med de nya bygglovsreglerna kan det i vissa fall bli möjligt att bygga närmare allmän platsmark än 4,5 meter, förutsatt att du får ett grannemedgivande från kommunen.

Altaner, lägre än 1,2 meter, och pooler kan anläggas utan grannens medgivande förutsatt att de inte påverkar omgivningen negativt.

Om inte grannen godkänner det du vill bygga, kan du söka bygglov för åtgärden. Bygglovsenheten handlägger då ditt ärende utifrån gällande detaljplan för din fastighet. Om det inte finns några hinder, i enlighet med gällande lagar och regler, kan eventuellt bygglov då ges för åtgärden – utan grannens medgivande.

Om du bygger inom 30 meter från en järnväg måste det godkännas skriftligt av järnvägens infrastrukturförvaltare för att det inte ska krävas bygglov. Om du bygger inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvaret måste du söka bygglov som tidigare. I vissa fall krävs medgivande från Försvarsmakten eller Myndigheten för samhällsskydd och beredskap för att stadsbyggnadsnämnden ska kunna ge bygglov i sådana områden.

För de bygglovsbefriade åtgärderna finns även möjlighet att söka ett så kallat frivilligt bygglov. Genom ett sådant beslut från byggnadsnämnden kan du som byggherre vara säker på att den byggnation du planerar uppfyller lagens krav.

Är du osäker på vad som gäller för just dig, och vill undvika fel och onödiga kostnader? Ta då kontakt med Södertälje kommuns bygglovsavdelning innan du börjar bygga. Vi hjälper dig gärna! Kan vi inte svara på din fråga ser vi till att du får kontakt med en handläggare på bygglovsenheten. Du når oss på telefon 08 523 010 00 eller via mejl bygglov@sodertalje.se